主题：合作建房温州模式破冰 可能成房产市场分化前兆(1)

以广州为例，沙河银利街曾一度进入发起人魏琨的视野，2005年8月，他计划里把这里建成带电梯11楼小高层，连带送底层商铺和车位，才3000-3500元/平米。然而，因为广州市国土资源局缩短了土地出让金支付期限，会员没能凑齐，魏琨的计划胎死腹中，此后和全国合作建房运动一起，转入长达1年的沉寂期。魏琨认为，当时自己没能突破和过于高调有关，引起了一些原本不会出现的“麻烦”。

　　政府的态度、开发商的合作、发起人的背景、合伙人的积极参与，四者构成了合作建房的完整链条，一环也不能少，而作为外部环境的信用体系和领导者对大局的把握能力也是必不可少的条件，合作建房难度可想而知。温州破冰之前，不少地方的合作建房已经偃旗息鼓。就在公众快要淡忘这个美好的“乌托邦”时，赵智强突然宣布，他们通过房开公司拿地成功了。

　　参与者

　　温州的合作建房网，论坛人气和发帖数量均远不及广州，然而这并不妨碍他们召#字符已过滤#员。营销协会此次拍到的地，标号为龙湾区上江路西片14号，处于新城区的中心。虽然不似老城区一样车水马龙，但周边已有不少新楼盘矗立，居住环境已基本成熟。根据温州房产信息中心网查询结果，这块地边上的同仁花园，毛坯房一平米开价为9500元。据调查，此地段带房产证的楼盘，楼价大多在8000-10000元/平米，甚至高到13000元/平米。而个人合建的“民心佳园”开价仅5300。

　　巨大的落差下，报名者差点挤破门槛，最终按照先来后到排序，260人成为了第一批幸运的参与者。朱友妹就是这些幸运儿中的一个，在火车站开鞋店的她，和丈夫月收入加起来大概每月有7000元。此前，在温州购房是一家三口可望而不可及的梦想，只能每月付900元租金住在站前东小区。

　　加入合作建房后，按现在核算方案，她可以以近48万元的价格拥有一套90平方米的房子。他们将居住在“民心佳园”四栋12楼小高层中的一栋，比周边便宜30%-50%。

　　朱友妹去年就参加过赵智强牵头的合作建房，预付款打了几万，地没有拍成，钱就退回来了，这让她异常放心。此外由她本人、营销协会、正元房开、龙湾农村合作银行4方监管的几个红色大印章也让人感觉踏实，这次看过地段以后，她一前一后打过两次款作为合建费，共计13万。

　　这笔钱现在存在瑞安正元房开的银行账户里，在拍到地的第二天，营销协会就和正元房开签约成立江前合建项目部。而朱友妹则通过一份和营销协会签署的协议书，确定合作建房关系，这样的协议书每一份背后都附有浙江人民联合律师事务所的见证书和公章，合作者每人都留下了一个红色指印。

　　协议书此刻像一座小山，堆积在营销协会副秘书长董明方的办公室里。在同一张书桌上，摆放着宋楚瑜和董明方在众人中的一张合影。

　　朱友妹说，营销协会有政府背景，和他们签了协议，他们不会乱来。

　　破冰背后的博弈

　　赵智强对节奏的把握，在此次拿地过程中显示出了高明之处。失败是成功之母，这句老话用来形容合作建房正好恰如其分。营销协会此前也曾看中过一块地，委托上海一家房地产公司参与竞拍，却因竞争太过激烈最终放弃。之后，这位说自己性格本来很高调的人就学会了，在拿地之前，为了避免出现“不必要的竞争者”，要尽量保持低调。拿地就像打仗，充满了种种风险和不确定性。为规避风险，赵智强在竞拍前交给江前村50万，预先说好，江前村若违约不把地卖给他，除返还50万订金外还要倒赔50万。之后，虽然有两家开发商听到风声主动和江前村接触，也只能怏怏而归。

　　而房地产商的支持，则来自一段鲜为人知的博弈过程。

　　赵智强和此次协议受托代建的正元房开老总王鉴辉其实去年就打过交道。赵智强回忆，温州合作建房刚开始，王鉴辉就主动找他，说非常赞同他们的提法，可以帮助很多人解决房子的问题。王鉴辉也回忆，当时只是表了个态，双方并未作进一步交流。

　　今年合同签订的背后，首先是你情我愿，正元房开刚改制不久，清白的账户为赵智强所看中。而作为代建方，王鉴辉愿意放弃几千万的预期收益，也是促成合作的重要原因。

　　期间双方讨价还价，谈判拖了一个月，最先算的成本价是6500，底层商铺收益归正元。赵智强认为这个价格没有吸引力，谈判中止，暗自较劲打心理战术。最后正元让步，底层的出租商铺利益也归到营销协会名下，收益折入成本，房价降到了5300元。

　　“事实上我们看准了一点，正元自己也想吃这块地，但感到有风险。1亿的购地款一个月就要打进去，吃不下来”，回想起当时，双方比拼耐心、一张张出牌，赵智强显得游刃有余。

　　正元让步后，地价4100占成本70%，加上正元房开的2%成本费和市场营销协会的3%管理费、建设成本和税费，减去一二层商铺和车库收益，最终的价格5300达到了赵智强的心理预期。双方商定，房开公司在此次合作建房中扮演代建角色，不出资不收益，只拿代建费，营销协会委托房开拿地和建设，资金部分由营销协会负责筹集。

王鉴辉坦陈，这次合作确实有客观因素。去年他和赵智强接触时，没有谈拢的原因，就是不愿“零利润”操作。但今年上半年政府宏观调控后，开发商拿地更谨慎小心，因为“谁也不能预料两年后房子建成了，销售状况究竟怎样”。特别在温州，虽然游资充沛，但对于城区10000/平米以上的房价，升值空间越来越像一个问题。据温州国土局局长刘允南介绍，近两年流拍绝非罕见，即使旧城区，开发商也会综合考虑风险、效益等诸多因素。比如此次个人建房拍得的25亩土地，即已两次流拍。第三次拍卖，只有正元房开一家投标，稳当当拿下。

　　低利润空间——开发商分化轨迹

　　不过，零利润的个人合建项目，在正元内部也引起了相当大的争议，王鉴辉不得已只能自负盈亏搞个人承包。他在情不自禁地表达了自己的社会责任感之后，又情不自禁的说自己其实也是此次委托代建聪明的“受惠者”。虽然只有2%也就是200万的代建费，还需要维持两年，但这其实是瞄准一个非常有前景的市场。

　　王鉴辉分析，8000万能够在这么短的时间里入账，说明了民间其实有这样的需求，也有消费能力，但没有得到市场满足，因为开发商都关注高房价高利润去了。他坦言，“民心佳园”项目让他看到了合作建房模式中，低利润背后潜藏的广阔市场空间。这第一个项目虽然只拿代建费，但收到了相当好的社会效益。只要做出了品牌，他们公司会拥有一个很大的中等收入阶层的消费群体。

　　温州模式的背后，就是开发商主动转型，北京合作建房发起人之一、仁和律师事务所律师孟宪生更清楚地把此次温州的突破看作房地产市场一个明确的分化信号。他说，“事实上，中国的房地产商早在前几年就开始找各自的位置”，两个大腕，冯仑和任志强，就走了完全不同的道路，其中冯仑3年前就开始酝酿转型，给人做“定制”，还向全国首位合作建房发起人于凌罡抛出了橄榄枝。

　　而重庆的邱朝礼，在两年前也放弃了原房产公司总经理职位，在2005年2月创办联众公司，成为当地的合作建房发起人。当地某副市长在全国两会期间，曾向媒体表态--重庆不搞集资建房。邱朝礼不得不直接从开发商手里拿现成地块造楼，他把这个也叫做“定制”。当年，112户重庆居民通过“定制”买到了比周边便宜18%的房子。邱朝礼精通商道，曾被评为重庆房地产十大营销经理，他说，“定制”可以节省广告等市场营销环节成本，他现在的模式可以看成前置营销，深圳的拍卖烂尾楼模式可以看成后置营销，而这些都是营销中的高级形式。

　　虽然邱朝礼的“定制”被一些人称为“变相团购”，但这并没有影响到全国各地的合作建房发起人。在温州模式的鼓励下，他们正以各种各样的方式和愿意只拿微利甚至零利润的开发商合作。比如上海发起人朱剑，他上个月8号宣布已经和某开发商谈好，在4个区找到了4片土地，只要保证金收到500万，就可以启动“定制”。

　　本月初来自广东湛江的消息，发起人周培已经和当地一家房产公司达成意向，第一期“定制”8亩开发商手中现成的土地，现在就等着凑人数。该公司陈经理告知记者，如果第一期试验成功，他可能会和周培继续合作下去，甚至代理个人合作建房去拿地。他说，之前也听说过合作建房，但没想到过它会成功，最近看了电视报纸的议论，决定支持尝试一次。

　　“个人合作建房，如果真要便宜，只能便宜开发商的那部分利润，营业税、土地使用费，国家的一分钱不能少”，温州土地局局长刘允南在上月27号如是表态。对此观点，率先和开发商愉快合作的赵智强表示赞同，他说合作建房不是福利建房，是完全按市场经济的路子去走的。

　　如果像赌博”……“即使像赌博”

　　温州的合作建房，走过了以上的诸多环节，到政策这一环，形象却逐渐模糊。

　　上月初，房管局局长胡立同一席“涉嫌违规，集资款可能没收”的话，让发起人再度看清政策上的风险。虽然网络民意一边倒向合作建房，赵智强仍感到危机四伏。电话里，他对苏州合作建房发起人俞伟说，“现在开发商就想把我们推在火里，再踢上一脚”。

　　“现在房价太高，大家都有气，电话里说了几句，全国的媒体就对我群起而攻之。你们把气都撒在我身上”，上月26日，温州市房管局局长胡立同听记者将明来意后，对网民的集体讨伐哈哈一笑。

　　胡立同承认，现在房价确实太高，从中央到地方都很着急。他说，现在开发商赚的实质是地价的时间差，一块地从拍卖到最后建成商品房，中间房价涨的部分，都进入了房开的口袋——“虽然1990年代末楼市下跌曾有开发商亏得血本无归，但进入2000年以后他们基本没有亏过本”。

　　宏观调控两轮，房价不仅没下来，还在以让购房者目瞪口呆的速度飞涨。本身即是开发商的王鉴辉清楚，这是因为房产公司垄断了市场价格，而垄断价格是从垄断土地市场开始的。他说，个人合建可以打破这种垄断，遏制房价上涨，这符合中央宏观调控房价的精神。

　　但胡立同不同意，他认为“合作建房可能是‘病急乱投医’”。“合作建房风险太大”，交了钱，还是“水中楼阁”，房子要两年后才能拿到，协议签得也很模糊，不像商品房清楚明白。再说5300元/平米的售价也令人怀疑，业内人士都知道做不出来，“现在说5300，以后要是6300呢？要是像赌博，我们的社会还有什么希望呢”，胡立同满脸严肃反问道，他说这是他对合作建房持怀疑态度的第一个理由。

然而朱友妹和家住乐清的倪先生对此似乎并不担心，这两位参与者分别告知记者，即使像赌博，他们也愿意参与，因为这是工薪族的他们在温州买到房子的唯一希望。

　　“我们是专业人士，不会乱来”，正元房开拿出一张据说是业内秘密的预算表给记者看，一张A4纸，包括地价、代建费、消防费等，共计几十个项目，密密麻麻，甚至连环保费、不可预知费用都包括在内。不仅如此，王鉴辉还出示了正元房开为中埠村37户村民代建的材料，表明他们的项目经验。王鉴辉保证2年后的楼价应该和5300相差不远。

　　夹缝中的“摸着石头过河”

　　胡立同对合作建房担心的另一点，是认为“它游走在法律法规之外”，难摆脱提前预售嫌疑。除非既有法规改变，否则业内人士并不看好它的前景。“按照商品房预售管理办法，没有取得预售证之前，房开企业不得以任何形式收取订金，一旦查出，立刻没收，并处以罚款”。

　　这个观点，律师孟宪生不赞同。从概念上，他提出合作建房实际应该是类似国外“消费合作社”一样的组织。它本质上不改变房地产建设流程，只是改变了一头一尾——谁投资谁决策谁消费。中国目前还没有现行法律法规可以套上这样的组织行为，但它也不违法，只是处在法律的夹缝中。

　　不是经济适用房、不是机关集资建房，合作建房从一开始，就在为自身的合理性和合法性寻找出路。广州发起人魏琨曾向广州市民政局申请过建立“住房合作社”，但被否决，因为和建房相关项目需要咨询建设部。之后，魏琨不得不成立公司，以董事会-股东-验资会员-会员的层级模式运作。

　　魏琨也声援赵智强，他说合作建房和房地产开发有本质区别，开发商只是完成合作建房的技术链条中的一个环节。所以虽然有开发商加入，但根本不存在销售行为，提前预售自然无从谈起。

　　尽管民意一边倒，赵智强还是做好了最坏的打算，就在两周前，当地一家媒体曝光，温州商品房网上公开销售之后，发现某房开早就把自己的房子提前预售出去了。最后房管局罚了这个房开2万。就是这样一条普通的消息，赵智强如获至宝收藏起来。他说，退一万步，将来被“打成”提前预售，也只能按照这个2万的标准罚，“我们又不是后娘的孩子”。

　　土地局局长刘允南月底对记者表态，从目前的进度看，江前项目还没有违规，但接下去的路还需要摸索。合作建房好不好还很难说，只能任其发展，不过要一定要符合现行法规。

　　“确实没有现成法规可以套，所以我们只好摸着石头过河”，赵智强保证，只要有关部门不打压，“温州模式”肯定走得出来，而且可以向全国推广。

　　同时，建设部到温州调查、有人给温州市工商局写匿名信……种种传闻像潮水一样铺开，把刚开始走路的合作建房团团包围在中间。2006年12月28日，温州市房管局通过正元房开希望营销协会提供260个集资者名单。29日，赵智强、王鉴辉约见胡立同，胡此次态度又有转弯，他说政府有计划把江前项目纳入房屋制度改革办公室的工作范畴，收集名单是想摸清合作者的人员构成，再制定相关政策。

　　以联盟的方式规范

　　在赵智强的背后，是多个城市的合建发起人。2006年岁末，他们在深圳聚会。

　　第一次拜见丈母娘，俞伟就收获了一句终生难忘的话——“你有没有房子”。若干年后，这个曾做过市团委老师、社会关系广博的菜篮子配送商成为了苏州合作建房的发起人。一个月前，他送了一面锦旗到温州，上面写“历史性的突破，房奴的希望”。

　　“全国又都来劲了”，12月21日，深圳某酒店客房，盘腿像个和尚一样的苏州发起人俞伟和广州发起人魏琨面对面坐着，苏州人不自觉开始手舞足蹈。两个从未谋面的人，在5分钟内相见恨晚。他们的困难和经历竟然是如此相似。

　　之后的两个小时，他们见到了一些老朋友、新朋友。温州拿地成功把合作建房从幻想拉回了现实，并向新城市拓展。比如珠海和南宁，发起即只有1个月时间。

　　合作建房开始曾走过一个无序的阶段，有的城市出现过好几个发起人，据说，曾经在上海，大大小小成气候和不成气候的发起人，可能加起来有10来个。前一次聚会，来自武汉的发起人谈及，从前武汉三镇一个镇一个发起人，“后来我把他们都收编了”。而在苏州，继俞伟之后，也出现过一个发起人，不过是个敛财的骗局，之后被媒体以《苏州合作建房出现真假“李逵”》揭穿。

　　在合作建房破冰之际，如何规范发起人的行为，成为当务之急。成立联盟的想法由来已久，终于因为迫切，在温州拿地之后实现。

　　在律师孟宪生眼中，这个联盟应该是一个类似于“国际足联”一样的非赢利组织，既不同于商业组织，又应和慈善性质的公益组织区别。他们曾经想过成立协会，但需要得到民政部批准。所以，他们决定用联盟“做局”的方式来规范自己的行为——原则至关重要，要以合作建房为名，就必须符合这些原则。

　　上个月22日，在深圳的全国合作建房发起人研修班上，北京孟宪生、广州魏琨、重庆邱朝礼、湛江周培、惠州杨永红、温州赵智强……共同通过了这10条原则，它们分别是合法、自愿开放、合作模式安全、民主管理、公开、非赢利、会员分配、合作、关心社区与公共利益优先、教育培训。孟宪生一条条解释这些原则，他说联盟主要为会员提供技术培训和法律支持，将来也会成立一个审查机构，一经发现不符合合作建房原则，即通过媒体告知社会踢出联盟。

“如果条件不具备，万不可仓促上马，不然很可能走样”，对于全国各地在温州之后表现的热情，最初的发起人之一孟宪生隐隐有些担心。

　　然而，他们认为前途仍然是光明的。“合作建房关注的实际是房地产商关注不到的人群”，来自全国各地的合作建房发起人坚信，因为垄断高价，房产商注定只能为富人造房子，而合建作为补充，可以满足中等收入人群的住房需求。中低收入和中等偏下收入的人群，他们认为应该政府用经济适用房、廉租房的方式帮助解决。“这个才叫做实现了和谐社会下的居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜的理想”。

　　“成功是早晚的事情”？

　　然而，合作建房的发起人并不能完全走到一起。比如最先在互联网上发帖的于凌罡，即不愿意参加这个联盟。“我这个有知识产权”，月初，这位“蓝城木鱼”向记者强调，虽然他本人还没有成功，温州其实也是复制了他的模式。

　　在上上个月15号，联盟部分成员在温州聚会，当天赵智强拍地成功。

　　富有戏剧性的是，上月聚会在深圳，当天深圳林立人和81个合伙人在关外拍得两栋宿舍楼又成功了。81户可以买到一套40多平方的单身公寓，每套不过6、7万元。林立人也是温州人，他在深圳提出了专拍烂尾楼的策略，将合作建房演化成合作购房。

　　“合作建房的成功是早晚的事情”，来自珠海的发起人、律师林叔权小心翼翼收藏了此次深圳研修班的参会证，他说这个证的纪念价值5年以后肯定是10万。

　　然而，林叔权的乐观必须建立在政策支持的基础上。相关人士指出，合建面临的是资金监管、变相炒楼花一类的风险，亟待有关部门提供相关法律环境进行规范，否则前景很难明朗。而银行和信托作为金融机构的加入，房开公司作为专业资质的加入，也是必须要素。

　　1月3日，记者致电建设部副部长刘志峰，他表示非常关注各地的合作建房，但希望在目前状况下，相关人士最好多研究相关法规，不要做过多报道。

　　12月中旬，深圳关外两栋宿舍楼前，好几天晚上，总会有一批新鲜的面孔出现，每天都不一样。拖家带口，不露声息打量一番，之后又悄然离去。他们是林立人的81个合伙人，在夜幕掩护下分批看房，据说只是为了防打草惊蛇。

　　这只是过去的2006年里，中国购房者酸甜苦辣的一幕。

　　“我们就要把合作建房当成子子孙孙的事业”，苏州俞伟的话留在深圳聚会的饭桌上，温州破冰之后，想走出房地产暴利的人们看到，他们期待的并不只是一个乌托邦。

　　也许，如果政策允许，若干年后我们会拥有专门为穷人造房子的“开发商”。